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资产评估的基本方法——市场法


 

   

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一、市场法及其适用的前提条件   

()市场法的含义

    市场法也称市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法,是因为评估过程中的资料直接来源于市场,同时又为即将发生的资产行为估价。但是,市场法的应用,与市场经济体制的建立和发展,资产的市场化程度密切相关。在我国,随着社会主义市场经济体制的建立和完善,为市场法提供了有效的应用空间,市场法日益成为一种重要的资产评估方法。

  ()市场法应用的前提条件

    应用市场法进行资产评估,必须具备以下前提条件。

    1.需要有一个充分发育活跃的资产市场。市场经济条件下,市场交易的商品种类很多,资产作为商品,是市场发育的重要方面。资产市场上,资产交易越频繁,与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。

2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。运用市场法,重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的,这就要求对类似资产参照物进行调整。有关调整的指标、技术参数能否获取,是决定市场法运用与否的关键。

 

    二、运用市场法进行资产评估的方式

    运用市场法进行资产评估,应因市场条件的差异和参照物的不同,采取不同的方式。一般地说,在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物,就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。这是市场法运用最简单、直观的方式。但是,资产评估过程中,完全相同的参照物几乎是不存在的,即使是一个工厂出产的相同规格、型号的设备,在不同企业中使用,由于维护保养条件、操作使用水平以及利用率高低等多种因素的作用,其实体损耗也不可能是同步的。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格,需要进行价格调整。因此市场法也称作市场成交价格比较法,是指一项被评估资产需要评估时,在公开市场上找不到与之完全相同的资产,但在公开市场上能找到与之相类似的资产,以此为参照物,并依其价格再做相应的差异调整,确定被评估资产价值。参照物差异调整因素主要包括三方面:

    一是时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。不同的时间条件下,资产价格不同,应特别注意时间因素引致的价格变化。

    二是地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。

三是功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。如一座房屋或一台机器设备,就特定资产实体而言,效能较高,用途广泛,但购买者未来使用并不需要如此高的效能;反之,购买者也可能有超出特定资产现有条件的要求,因而产生实体功能对价格的影响。一般情况下,功能越高,售价越高,但买主未来若对资产特定效能没有需求,就不愿意多花钱去购买这项资产,特殊功能的资产对所有者来讲并没有特殊价值。

 

三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析   

()运用市场法评估资产的程序

运用市场法评估资产时,一般按下列步骤进行:   

1.明确评估对象。

    2.进行公开市场调查,收集相同或相类似资产的市场基本信息资料,寻找参照物。

    3.分析整理资料并验证其准确性,判断选择参照物。评估人员对收集到的资料,应认真分析验证其真实可信程度,分析其交易条件和背景,选择三个或三个以上的可比参照物。

4.把被评估资产与参照物比较。  

5.分析调整差异,做出结论。   

一般来说,市场愈活跃,市场法运用的空间越大,评估结论愈准确。

    ()市场法的优缺点

市场法是资产评估中最简单、最有效的方法,其优点表现在: 

1.能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标直接从市场获得。

    2.评估值更能反映市场现实价格;评估结果易于被各方面理解和接受。

    市场法的缺点表现在:

    1.需要有公开活跃的市场作为基础,有时因缺少可对比数据而难以应用。

2.不适用于专用机器设备、大部分的无形资产,以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。


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