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资产评估的基本方法——收益法


 

   

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一、收益法及其适用的前提条件   

()收益法的含义

    收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

    采用收益法对资产进行评估,所确定的资产价值,是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。这里不难看出,资产的评估价值与资产的效用或有用程度密切相关。资产的效用越大,获利能力越强,它的价值也就越大。

    ()收益法应用的前提条件

    众所周知,资产成交后能为新的所有者带来一定的收益,所有者支付的货币量不会超过该项资产(或与其具有同样风险因素的相似资产)的期望收益的折现值。换一个角度分析,投资者投资购买资产时一般要进行可行性分析,其预计的内部回报率只有在超过评估的折现率时才肯支付货币额以取得该项资产。应用收益法评估资产必须具备的前提条件是:

    1.被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产。

    2.资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。

应该注意的是,运用收益法对资产评估时,是以资产投入使用后连续获利为基础的。资产作为特殊商品,在现实买卖中,人们购买的目的往往并不在于资产本身,而是资产的获利能力。如果在资产上进行投资不是为了获利,进行投资后没有预期收益或预期收益很少而且又很不稳定,则不能采用收益法。

 

    二、收益法应用的形式

    收益法的应用,实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化过程。一般来说,有以下几种情况。

    ()资产未来收益期有限的情况

    在资产未来预期收益具有特定时期的情况下,通过预测有限期限内各期的收益额,以适当的折现率进行折现,各年预期收益折现值之和,即为评估值,基本公式是:

评估值=(1r)

    式中:Ri——未来第i个收益期的预期收益额,收益期有限时,Ri中还包括期末资产剩余净额;

n——收益年期;   

r——折现率。   

例:某企业尚能继续经营3年,营业终止后资产全部用于抵充负债,现拟转让。经预测得出3年内各年预期收益的数据如表2-2所示。

 

2-2

 

收益额(万元)

折现率

折现系数

收益折现值

第一年

300

6

0.9434

283

第二年

400

6

0.8900

356

第三年

200

6

0.8669

167.9

 

由此可以确定其评估值为:

    评估值=283356167.9806.9(万元) 

()资产未来收益无限期的情况

    无限收益期的情况下,有两种情形:

    1.未来收益年金化的情形。在这种情形下,首先预测其年收益额,然后对年收益额进行本金化处理,即可确定其评估值。基本公式为:

    资产评估值(收益现值)=年收益额/本金化率

    上述公式实际是预期收益折现值求和的特殊形式、推倒过程如下:

    假设未来预期收益分别为R1R2……Rn,折现率为r,折现值之和为PV,则有:

PVR1(1r)1R2(1r)2……Rn(1r)n   

R1R2……RnA时,

PVA×[1(1r)1(1r)2……1(1r)n]   

A×[(1r)n-1]r×(1r)n

A×[11(1r)n]r 

当n时,1(1r)n0

  PVAr

    有的资产评估时,其未来预期收益尽管不完全相等,但生产经营活动相对稳定,各期收益相差不大,这种情况下也可以采用上述方法进行评估,其步骤如下:

    第一步,预测该项资产未来若干年(一般为5年左右)的收益额,并折现求和。

第二步,通过折现值之和求取年等值收益额。根据上述计算公式可知:

因此,

其中: 为各年现值系数,可查表求得。

    第三步,将求得的年等值收益额进行本金化计算,确定该项资产评估值。

2.未来收益是不等额的情形。在这种情形下,首先预测未来若干年内(一般为5)的各年预期收益额,对其进行折现。再假设从若干年的最后一年开始,以后各年预期收益额均相同,将这些收益额进行本金化处理,最后,将前后两部分收益现值求和。基本公式为:

  

 上式计算公式如图2-1所示。

 

2-1

 

    应当指出,确定后期年金化收益的方法,一般以前期最后一年的收益额作为后期永续年金收益,也可预测后期第一年的收益作为永续年金收益。

    【例】 某企业预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从笫六年开始,以后各年收益均为14万元,确定的折现率和本金化率为10%。确定该企业在持续经营下的评估值。

    评估过程可按下列步骤进行:/

    首先,确定未来5年收益额的现值。

现值总额=12(110)15(110)213(110)311(110)414(110)5

12×0.909115×0.826513×0.751311×0.683014×0.6209

    492442(万元)

    计算中的现值系数,可从复利现值表中查得。

    其次,将第六年以后的收益进行本金化处理,即1410%=140(万元)

    最后,确定该企业评估值:

企业评估值兰49.2442140×0.6209136.17(万元)

 

三、收益法中各项指标的确定

收益法的运用,不仅在于掌握其在各种情况下的各种计算过程,更重要的是科学、合理地确定方法运用中的各项指标。收益法中的主要指标有三个,即收益额、折现率或本金化率、收益期限。   

()收益额

    收益法运用中,收益额的确定是关键。收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。对于收益额的确定,应把握以下两点。

1.收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值。是通过预测分析获得的。无论对于所有者还是购买者,判断该项资产是否有价值,首先应判断该项资产是否有收益。评估时对其收益的判断,不仅仅是看其现在的收益能力,更重要的是预测未来收益能力。   

2.收益额必须是由被评估资产直接形成的,不是由该项资产形成的收益分离出来,切莫张冠李戴。

关于收益额的构成,以企业为例,目前有几种观点:   

第一,税后利润,即净利润;

第二,现金流量;   

第三,利润总额。至于选择哪一种作为收益额,评估人员应根据所评估资产的类型、特点以及评估目的决定,重要地是准确反映资产收益,并与折现率或本金化率口径保持一致。

    ()折现率和本金化率

    确定折现率,首先应该明确折现的内涵。折现作为一个时间优先的概念,认为将来的收益或利益低于现在的同样收益或利益,并且,随着收益时间向将来推迟的程度而有系统地降低价值。同时,折现作为一个算术过程,是把一个特定比率应用于一个预期的收益流,从而得出当前的价值。从折现率本身来说,它是一种特定条件下的收益率,说明资产取得该项收益的收益率水平。收益率越高,资产评估值越低。因为在收益一定的情况下,收益率越高,意味着单位资产增值率高,所有者拥有资产价值就低。折现率的确定是运用收益法评估资产时比较棘手的问题。折现率必须谨慎确定,折现率的微小差异,会带来评估值数以万计的差异。确定折现率,不仅应有定性分析,还应寻求定量方法。折现率与利率不完全相同,利率是资金的报酬,折现率是管理的报酬。利率只表示资产(资金)本身的获利能力,而与使用条件、占用者和使用用途没有直接联系,折现率则与资产以及所有者使用效果有关。一般来说,折现率应包含无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。无风险利率是指资产在一般条件下的获利水平,风险报酬率则是指冒风险取得的报酬与资产的比率。每一种资产投资,由于其使用条件、用途不同,行业不同,风险也不一样,因此,折现率也不相同。它要由评估人员根据社会、行业、企业和评估对象的资产收益水平综合分析确定。折现率选择时还要注意所选收益额的计算口径应与折现率的口径保持一致。至于折现率的具体确定方法,将在各类资产具体评估时阐述。

本金化率与折现率在本质上是没有区别的。只是适用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率,用于有限期预期收益还原,本金化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。      

(3)收益期限

收益期限是指资产收益的期间,通常指收益年期。收益期限由评估人员根据未来获利情况、损耗情况等确定,也可以根据法律、契约和合同规定确定。

 

四、收益法评估资产的程序及其优缺点分析   

()收益法评估资产的步骤

1.收集验证有关经营、财务状况的信息资料。   

2.计算和对比分析有关指标及其变化趋势。   

3.预测资产未来预期收益,确定折现率或本金化率。

4.将预期收益折现或本金化处理,确定被评估资产价值。   

()收益法评估资产的优缺点

    采用收益法评估资产的优点是:

    1.能真实和较准确地反映企业本金化的价值;

    2.与投资决策相结合,应用此法评估的资产价值,易为买卖双方所接受。

    采用收益法评估资产的缺点是:

    1.预期收益额预测难度较大,受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响。

2.在评估中适用范围较小,一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

 


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