有专家表示，房地产税开征的讨论由来已久，但是迟迟不能一锤定音，除了技术层面，更关键的是房地产税改革中涉及到多方利益博弈。因此，并不能仅将房地产税作为一个税收工具来看待，要着眼于顶层设计

　　两会期间，房地产税成为了公众关注的热点话题。

　　记者注意到，房地产税的讨论早在今年的2月就开始了。住建部副部长陆克华在国新办新闻发布会上透露，有关部门正在为房地产税做准备工作。除此之外，北京大学法学院教授、中国财税法研究会会长刘剑文透露，房地产税草案起草已有一两年。按照中央部署，应该是在2020年前实施，也引起了舆论的热议。

　　公众对房地产税的热情，源自于房价不断攀升的压力，希望此税一出立即平抑过高房价。当然也不乏有房一族或一些“投机者”伺机房价走势。

　　但千呼万唤难出来。3月4日，十二届全国人大五次新闻发布会上，全国人大新闻发言人傅莹称，但据其了解，今年还没有将房地产税草案提请常委会审议的安排。同时，傅莹也表示，加快房地产税并适时推进改革，早已在十八届三种全会提出的改革任务中列出，因此，本届全国人大常委会已将把制定房地产法列入了五年立法规划中。

　　虽然明确了房地产税的时间表，但无疑也意味着不管是房地产税法还是房地产税的改革仍需经过长时间酝酿。

　　有专家表示，房地产税开征的讨论由来已久，但是迟迟不能一锤定音，除了技术层面，更关键的是房地产税改革中涉及到多方利益博弈。因此，并不能仅将房地产税作为一个税收工具来看待，要着眼于顶层设计。

　　创下税制改革艰辛之最

　　房地产税实际上是一个综合性的概念，指的是涉及房地产开发、流通、保有等环节所有税种的总称，不特指某一项具体的税种。而目前热议的房地产税更接近于现行税制体系中的“房产税”。

　　房产税在设立之初，适用范围就较为狭窄，仅限于单位和个人的经营性房地产，对个人住房则实行免税。

　　2011年沪渝两地进行房产税试点。湖南大学经济与贸易学院财税系副教授唐明对记者说，两市试点扩容可描述为，“总闻楼梯响，不见人下来”。因为沪渝两地房产税试点采取“老房老办法、新房新办法”，并且多以户型面积划分，征税起点较高，对普通百姓的生活影响并不是很大。

　　意识到了改革的难度，到了2013年，房地产税又转而确立“先立法后改革”的改革方针。也是从此次会议开始，正式明确了“房地产税”这一概念。

　　2013年11月，十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，由此定下了房地产税先立法、后改革的“税收法定”原则，即“如果没有相应法律做前提，政府则不能征税”。

　　“房地产税可谓是十年难磨一剑。”唐明感慨，房地产税从“研究改革”到“试点改革”再到“立法改革”，创下税制改革艰辛之最。

　　今年两会期间，傅莹指出，加快房地产税并适时推进改革，虽然今年还没有将房地产税草案提请人大常委会审议的安排。但本届人大常委会已将把制定房地产法列入了五年立法规划中。

　　在谈到房地产税的作用时，中国社会科学院财经战略研究院税收研究室主任张斌曾指出：“在我国现行税制下，房地产在开发、建设、交易的过程中，前端的税费负担较重；但保有环节税负较轻，除重庆、上海试点地区外，自用住宅在保有环节不征收房产税和城镇土地使用税。因此，在财税改革中强调房地产税费的综合改革，这样有利于税负的均衡。”

　　但从今年两会期间代表、委员们的发言，可以看到房地产税改革的意义不仅仅在于均衡赋税、调控房价，更多的是为了打好“组合拳”。

　　从代表、委员们对于房地产税改革的热议中透露出未来更为全面、系统的改革思路。以全国政协委员、财税专家贾康为代表，他认为房地产税有多重功能，包括促进房地产健康发展、优化政府职能、调节收入分配、配合提高直接税比重等。单纯控制房价并不是房地产税要达到的主要目标。绝非止于扩大个人住房试点的简单层面。

　　开征难源于利益主体和目标的多元化

　　对于房地产税，首先要面对的困难莫过于，政府是否有能反映出每个家庭所拥有房屋的数量、位置的房产信息系统数据。

　　北京师范大学绿色经济研究所副所长赵峥表示，这项工作的开展确实比较复杂，因为历史遗留问题，住宅产权比较多样，有单位产权、军产、私有产权等，获取房产的方式可能有商品房、房改房、限价房等。只有在这些信息充分调查收集后，才能作出较为公平公正的税率。

　　但如何明确有多少房产是非常耗时费力的工作，这就涉及到我们国家的一项不动产登记制度。

　　不动产登记工作，从2014年便陆续展开了，这项工作会把地、楼、房、户的信息统一起来，盘点清楚中国的资产存量，为开征房地产税提供基础依据，具体表现是房产证会换成不动产证。

　　法治周末记者了解到，国土资源部要求在2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。这被业内看做是加快推进不动产登记制度乃至房地产税立法的重要前提。尽管如此，推动不动产统一登记工作存在诸多困难，其中包括地方部门协调配合难、登记专职部门人员队伍建设难、技术容易到位但机构难以到位等问题。

　　在不动产登记推进过程中，不仅面临着确权登记工作庞大而繁复的问题，且由于房、地信息不匹配，出现了无法换证的难题，导致各地频现住宅无法落宗的风波。

　　“压力不仅来自于房产税本身。”唐明认为，转轨期的中国，凡能依靠技术解决的问题(评估征税、信息共享和自然人征管机制建设等)都不是税制改革领域的真正障碍，改革的症结最关键的还是在于如何处理好改革过程中各个利益主体的利益冲突与协调。

　　唐明指出，银行在房地产行业作用较为重要，目前银行掌握着全国相当部分的房地产价值。房地产税改革对房价产生负面影响是银行不愿看到的，至于银行是否会动用其掌握的资源影响房地产税改革，目前还难以明了。

　　按道理，房地产税是地方税，在地方财政收支缺口增加的情况下，地方政府对于属于自己财权的房地产税应该是充满期待的，但事实却是“中央热、地方冷”。在现行不规范的财政分权体制下，房地产税改革意欲“长税”取代“短租”，从“土地财政”向“土地税收”转型，需要牺牲地方政府目前的既得利益为前提。

　　多位专家表示，房地产税改革是个复杂而艰巨的过程。

　　“不同的利益主体，目标的多元化，势必会影响到房地产税的设计。”上海金融与法律研究院研究员聂日明对法治周末记者说，首先从平抑房价的目标看，百姓希望税收开征之后，房价有所下降，他们倾向房地产税是一种再分配的税；但对于有房一族，可能又是一种想法，他们更倾向让房地产税成为受益税，取之于本地，用之于本地，这种税制可能会提升房价。

　　其次，从完善地方税制体系角度看。由于目前营业税改为增值税，地方缺乏主体税种，开征房地产税有利于增加地方税收收入。但另一方面，目前地方政府收入很多来自于“土地财政”(多为土地出让金收入)，收取房地产税会抑制房地产市场，很难不影响其他相关税种。一些地方政府可能并不希望看到这种结果，对于此项税收政策的态度较为纠结。

　　国土资源部公布数据显示，2013年全国土地出让金超过4.1万亿元，其中房地产税试点城市上海突破了2000亿元，房产税缴纳的数额只有1亿多元，数额占比极小。

　　不能过多地加大老百姓住房负担

　　房地产税应该以促使整个中国经济的健康发展为目标，而并非一个市场调节的工具或手段。赵峥认为，本着这个原则，房地产税法的制定以及房地产税的改革出台，势必需要综合多方面的调查、意见，慎之又慎。

　　赵峥介绍，对于房地产税的征收前期势必要关注三个方面的内容：

　　首先，需要对房地产税收相关信息进行收集整理，加强税务机关和房管部门的有效沟通。

　　其次，确保相关信息的全程公开，做到房产信息全透明，任何人都可以查询，确保公平。

　　另外，还要充分考虑房产在开发、流通、保有期间出现的各种历史状况，例如有的是单位集体分房。

　　对于交多少、怎样交的问题，全国人大代表、国土资源部调控和监测司巡视员董祚继在接受媒体采访时指出。开征房地产税需要处理好几个方面的关系，特别是处理好土地出让的关系。“上世纪70年代土地出让金是一次性交纳的，老百姓已经出了相当大一块负担了，我们再征收房地产税，跟土地出让金是什么关系？我个人觉得在起步阶段，至少在我们现在能看得见的时期，房地产税应该把出让金那块刨掉。”

　　对于未来可能征收的税率，董祚继表示，需要与现在房地产开发和销售环节已有的税费安排做好衔接，不能过多地加大老百姓的住房负担，尤其是不能转嫁给一般的消费者。“可能未来更多的是一种税收结构的调整。”

　　房地产税若想顺利展开，还需要一个漫长的时间。聂日明对记者说，这需要进一步改善我国的纳税环境，在降低间接税税率与税基的同时，逐步提高直接税比例，建立公开透明的税款收支机制，激励民众纳税热情。但直接向个人或企业开征的税，征税难度比较大。纳税者痛感比较强烈，很容易引发公众的质疑和追问。而个人所得税、房地产税等都属于直接税。

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　　间接税收，指的是纳税义务人(一般是企业)不是实际负担人，而以商品价格或者劳务费为标准征收，最终由消费者负担的一种税。间接税在日常购买物品、享受服务中广泛存在，但消费者感受不到缴税。消费税、营业税、增值税等为间接税。