土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额,是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。土地增值额的大小,取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。对这两个因素的内涵、范围和确定方法等,税法作了较为明确的规定。 一、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入,是指转让房地产所取得的各种收入,包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税 1.对取得的实物收入,要按收入时的市场价格折算成货币收入。 2.对取得的无形资产收入,要进行专门的评估,在确定其价值后折算成货币收入。 3.取得的收入为外国货币的,应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币,据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入,也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。 4.对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。
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