股市暴跌后遗症:房企再融资受阻　高端物业销售遇难题

　　股市暴跌对楼市的影响,不仅仅表现在融资,也会影响到实体市场。2007年“530”和2008年股价调整表明,股票市场变化对居民当前真实收入和未来收入预期的潜在影响,会加大房地产景气度波动幅度。

　　相对而言,房地产市场对于股票市场的短期调整是免疫的,只要调整不是来自于货币收紧。但这轮股市调整速度比较快、幅度比较大,对于一些项目的销售也是有影响的。

　　A股6月份以来的暴跌,或将在多个维度上影响中国房地产市场。

　　万达、富力、易居这些房地产公司和房地产服务型公司,还积极地想要回归A股,但连续三周的股市暴跌,让证监会[微博]出台了暂缓IPO的措施,不但影响这些公司的回归进程,也连带影响A股房企的再融资,以及实体的销售市场。

　　A股暂停IPO:房企融资受阻

　　7月3日,在A股仍处于暴跌中时,万达商业地产(03699.HK)发布公告,宣布公司董事会决议重回A股发行,发行股份3亿股。估计A股筹集的资金将不超过120亿元人民币。

　　但6月以来的股市暴跌为万达此次回归蒙上一层阴影。证监会已出台多项措施“救市”,包括暂缓IPO。而即便国家队出手护市,目前也仍未出现企稳现象。

　　7月4日晚,此前已获IPO批文的28家公司发布公告,称因近期市场波动较大,决定暂缓后续发行工作,已启动申购程序的申购资金退回。随后,证监会新闻发言人邓舸表示,下一步新股发行审核工作不会停止,但将大幅减少新股发行家数和发行融资数额。

　　在万达之前,富力地产和易居中国也有回归A股的意愿,但随着暴跌开启,这些公司的回归前景变得非常不明朗。

　　此外,7月9日,又有消息称,证监会发行部决定,暂停首发和再融资的初审会和发审会。

　　若暂停事项落实,则意味着有意向实施再融资的上市公司将暂时无法向证监会申报,而已获证监会受理的上市公司的非公开发行节奏也将放缓。

　　在此之前,随着房地产行业逐渐转暖,已有多家房企筹划“非公开发行”等手段融资。中原地产研究部统计数据显示,今年以来合计已经有50家内地房企在A股或港股发布了定增方案,合计融资额高达1300亿人民币。泛海控股、海航投资、豫园商城和保利地产的融资额度超过百亿元。

　　截至7月2日,共有14家上市房企处于再融资审查的各个阶段。其中,首开股份公司债、泰禾集团非公开发行事宜已经通过发审会,将不受此次暂停事件影响。

　　而万业企业、凤凰股份、中洲控股、华发股份、世茂股份、保利地产[微博]、华夏幸福等多家房产公司的定增正处于已受理和已反馈阶段。

　　上述公司内部负责再融资的人士称,目前都还在等待进一步消息。由于公司正处于待预审阶段,一旦再融资的初审和发审暂停,将影响公司定增的进度。

　　据不完全统计,在7月9日反弹行情到来之前,有超过五成的地产股股价,已经跌破或逼近最近一期定增价格;截至7月14日收盘,在经历了数天的反弹行情后,仍有四只地产股(嘉凯城、世荣兆业、信达地产和滨江集团)的股价低于定增价格。

　　中原地产首席分析师张大伟认为,股市大幅调整、暂停IPO,都会明显影响未来股市的融资能力,如果调整持续,这种利空可能导致部分房企出现资金压力。

　　A股难为,H股也未见乐观。中原地产研究部统计数据显示,6月房企在海外合计融资美元33.25亿,相比5月份的65.1亿美元,下调幅度达到了48.9%,在5月创年内新高后,房企海外融资难度加大。

　　值得注意的是,这轮股市中以开展新业务、互联网化为名义进行融资的房企很多,而此次跌得最多的板块之一,也是前期涨幅巨大的互联网+概念公司,地产互联网+也不例外。房地产行业,则以世联行为代表,除权后,世联行股价从最高的31元附近,跌至最低15元附近,市值蒸发一半。

　　房地产产业链上的建材互联网、家居互联网也未能幸免。广联达是建材互联网电商的佼佼者,股价从最高31元跌至20元附近。

　　广田股份,装修装饰行业的龙头之一,股价从最高40元跌至19元;金螳螂,另外一家提出家装E概念的装修装饰龙头,股价从最高的37元跌至23元附近。

　　高端物业去化变难

　　股市暴跌对楼市的影响,不仅仅表现在融资,也会影响到实体市场。2007　年“530”和2008　年股价调整表明,股票市场变化对居民当前真实收入和未来收入预期的潜在影响,会加大房地产景气度波动幅度。

　　海通证券分析师涂力磊指出,此轮股市暴跌对部分居民当前收入存在负效应,但对未来收入预期冲击不大;而考虑2015年上半年中高端改善住宅去化率接近60%,处于近3　年高点,预计本轮市场下行会对中高端改善产品去化率产生负面冲击。

　　中信证券分析师陈聪也认为,相对而言,房地产市场对于股票市场的短期调整是免疫的,只要这种调整并不是来自于货币收紧。但是,这一轮股市调整速度比较快、幅度比较大,即便调整就此打住,对于一些项目的销售也是有影响的。

　　哪些项目呢?中信证券认为,就是一些创业氛围浓厚、资本精英聚集区域的高端楼盘,比如深圳、杭州、上海等地的别墅或者豪华大平层。“通过实业聚敛财富的速度恐怕赶不上资本市场制造富翁的速度。顶级豪宅的买家确实有限,消灭一个少一个”。

　　以深圳福田CBD中心区的豪宅项目深圳中心·天元为例,该项目上周开盘,深圳投资客圈内几乎无人关注,项目开盘价格低于10万元/平方米,也大大低于此前的预期。与同类产品招商双玺、深圳湾1号、深业上城此前的销售火爆也不可比。

　　除了销售,股市对楼市的另一种影响来自于供应端,会不会有股市的参与主体因为市值急剧缩水,所以大规模抛售不动产,从而影响房价?

　　陈聪认为,这要看参与场内外杠杆交易的资金规模有多大,这些资金在追加保证金时会否造成不动产抛售浪潮。在定量测算之前,中信证券首先注意到不动产流动性确实差。

　　变现不动产是最后的出路,也是最慢的出路。在中国,除了深圳、上海、北京等一线城市外,二三线城市一手房供应远远超越二手房。所有城市里,只有深圳二手市场掌握绝对定价权,北京和上海仍然具备比较充足的一手住宅供给。大量的三线城市二手房根本没有流动性。长期来看,没有流动性对房价的影响是负面的。

　　不过陈聪认为,2013　年以后的房地产调控政策,使得房地产杠杆不加反减,客观上成为了中国经济最重要的防火墙,避免整体健康的居民资产负债表被一次波动伤及根本。目前全国市场的房屋价格仍然是稳定的,涨幅虽然不快,但房价大幅快速下跌(哪怕是局部)并不会出现。

　　涂力磊也认为,当前市场整体销售中刚需占比在70%以上,且本轮房地产行业复苏的两大前提,即供给收缩、政府政策有利居民购房加杠杆并未发生改变,因此股市短期剧烈波动对行业消费产生的负面影响暂时停留在个案阶段,难以形成趋势。