严厉的楼市调控政策环境下，深圳楼市整体呈现缩量盘整的胶着状态。但调控一年半来，“前海概念”物业却逆市继续保持局部牛市，普涨幅度在30%以上，部分楼盘的热销户型涨幅过半。记者实地探究原因发现，“前海概念”是涨价发动机，今年开通的“双地铁”是助长剂。

    ■前海房价涨势迅猛

    2004年以7000元入伙尚都小区的廖小姐，从2010年新年后开始为自己当初的买房决策暗喜。“开盘的时候宝安中心区这里还是很偏僻的，排了通宵的队还塞了红包才拿到这套房。”最新信息显示，尚都房源均价25000元/平方米(以下价格均指每平方米售价)，实际成交的都在27000元。廖小姐说，2010年初他们小区的房价开始“坐火箭”，顶着国家调控的风头，从17000元/平方米开始，到当年夏天就突破了20000元大关。加息、限购都没影响涨势，目前大有冲破30000元的架势。

    尚都小区有此涨势，全因为起自2010年初的一波“前海概念”风。和尚都一样位于前海规划区西侧、宝安大道以南、宝安中心区内的“前海概念”物业，在前海规划推出的一年半内都有少则三成、多则50%的涨幅。比如第五大道二期，从不到两万元涨至现在的27000元；天悦龙庭从18000元到现在的27000元；风临洲从13000元，至现在的22000元左右等等。

    相比之下，前海以东、月亮湾大道旁位于南山区的“前海概念”物业表现较为平稳，但也有相当涨幅，比如星海名城最近几期的房源从去年的18000元涨到现在的最低22000元，鼎太风华奥斯卡也从24000元以下涨到了现在的32000元左右。

    而根据中国指数研究院的监控数据显示，9月26日至10月9日两周，深圳楼市成交量在全国同比中跌幅最大，“十一”黄金周后的第一个星期，深圳房地产市场仍未见好转，二手房呈现“价格连续下跌”的局面。而“前海概念”独涨，成了一匹黑马。

    ■房价直逼后海

    事实上，最接近前海规划区的、环境好、配套全的几个楼盘已经“破3奔4”了。

    宏发领域房产均价在32000元—35000元，夜晚看去，亮灯率约有60%。和尚都一样同为鸿荣源物业的熙龙湾一期价位35000元到38000元，二期已经突破40000元，最高报价42000元，原因是该楼盘目前离前海规划区最近。这一房价已经逼近后海片区标志性楼盘红树西岸45000元的均价。

    世华地产一位中介告诉记者，前海房价是要超过后海的。“后海的概念还是跳不出深圳市，前海的概念是深港合作、是世界级概念。后海房价能上四五万，前海如果不是遭遇调控，肯定涨得更疯。”

    ■“双地铁”成助涨主因

    “前海规划距离买房者需求毕竟还远，炒房客去年借这个概念哄炒一波后，热度被国家调控打压下去不少，但前海房子还在涨，主要原因是这里今年连通两条地铁，1号线延长线和5号换中线。”地产业内人士告诉记者，现在宝安中心区本身规划建设水准就比较高，大运会前，宝安体育场、体育馆、游泳馆都顺利开放，地铁也通了，去罗湖、龙岗都在1小时之内，去福田、南山最多半小时，房价相对福田、南山还较低，又有“前海概念”这一长期升值预期。

    记者了解到，调控以来，宝安中心区的大户型房源成交明显减少，90平米以下的房源最受青睐，基本都被首次置业的刚需买走，他们在意的就是1号线、5号线双地铁概念，“前海概念”是他们希望“不经意”赚钱的一个念想。

    据了解，这两条地铁线在宝安开通确实极大带动了周边物业的增值。比如西乡的合正汇一城，为1号线西乡站上盖物业，去年在调控风声中开盘，当时该片区房价大都在12000元左右，合正汇一城20000元价位直接带动了该片区的重新定价。以香缇湾为例，地铁开通前一套89平方米的复式房(实际面积约130平方米)卖107万元，地铁开通后，至今已涨至200万元。

    5号线附近宝安老城区的房子也是“鸡犬升天”，金威啤酒厂10年左右的老房源从开通前的4000多元，涨到了现在的近万元。

    目前，宝安中心区各小区的三房、两房户型比较紧俏，大户型有价无市。

    看来，“前海概念”物业尽管在价格上远超过了宝安其他片区，但在增速上却没有“优势”。业内人士分析，“前海概念”确保了物业的基础价高，这一年多的涨速还主要是宝安双地铁开通带来的，至于未来走势，还要看调控政策的脸色和前海的发展速度。

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    揭开“前海概念”面纱

    “前海概念”之美在于这里是目前深圳最大的未开发土地，这里将成为未来深圳的两个城市中心之一。前海提出了国际水准的“水城概念”，计划在2020年建成基础设施完备、国际一流的现代服务业合作区。

    简而言之，前海将成为世界的前海。关于前海的定位，我们可从其招商引资标准和现状管窥一斑：自去年8月26日《前海规划》批复后，许多世界知名服务业企业慕名而来，每天至少三五家，多时七八家，纷纷表达进驻前海的意愿。截至6月底，已经明确意向投资金额的重点项目累计11个，意向投资金额达585.5亿元，其中超百亿项目2个，超10亿项目8个，单个项目平均投资额53亿元。在已明确投资意向的45个项目中，总部类项目16个，占34%，研发中心类项目39个，占83%。

    此外，环境也是置业的考虑因素。市规划国土委今年3月份公布了前海的“水城方案”，设计将充分利用滨海资源，通过营造滨海公共空间带、建设纵贯城区的水廊道，突出水主题，做好城市设计，打造标志性建筑，把前海合作区塑造成“新深圳”的典范。

    不过，前海目前还是黄土一片，除了前海保税港区已经开始运作外，前海城市规划仍未正式出炉，目前已完成填海和软基处理用地10.76平方公里，占区域面积的72%，2012年下半年才会开展大规模基础设施建设工作，等到规模初具，恐怕到“十二五”末期了。 

    “前海概念”物业不在前海

    在2009年底、2010年初公布的前海最初规划方案里，宝安中心区的尚都、天悦龙庭、宏发领域、熙龙湾、天健时尚空间等确实位于前海之内，星海名城、鼎太风华等南山楼盘则环顾前海。

    但是，后来正式确定的前海深港现代服务业合作区面积减少为15平方公里，最终的前海规划不再包含宝安区的半寸土地，前面所说的那几个楼盘与南山月亮湾大道旁的那些楼盘一样，都是“前海周边”物业，卖点只能说是离前海近。

    目前的“前海概念”物业中，最近的就是熙龙湾，直线距离双界河不足1公里，所以也就有了熙龙湾最贵，天健、宏发领域次之，大家身价按远近排排坐的情形。