焦点

　　1服务不过关可要求降物业费

　　物业服务质量的评估也是第三方机构的一项重要职责。征求意见稿中规定，业主、业主大会或其他相关部门可以委托评估监理机构，根据相关法律、法规、服务规范、行业标准及物业服务合同约定等因素，对物业服务质量进行评估。

　　物业服务的各方权益主体也可以委托第三方评估监理机构在约定时间内，对物业服务跟踪评估。

　　如果评估后发现物业服务质量不过关，怎么办？

　　市住建委相关负责人表示，北京推行的是物业服务“质价相符”的原则，如果物业服务质量不过关，业主可以要求物业企业改善不足的服务，也可以采取降低物业费的方式，或是更换、重新选聘物业企业。

　　2交接验收有助解决遗留问题

　　物业项目的交接验收今后也将由第三方评估机构来负责。

　　征求意见稿中提出，开发商向全体业主移交物业项目时，可以共同委托评估监理机构进行交接查验。评估监理机构依据查验的技术标准及其他相关规定，对物业管理区域内的公共设施、共有部位以及配套的设施设备和相关场地、物业项目图纸资料及设施设备运行维修记录等查验后，出具查验报告。

　　全体业主在选聘新的物业企业或自行管理时，也可以共同委托评估监理机构组织查验。

　　市住建委相关负责人表示，以往开发商向物业企业交接物业项目，由于物业企业要“接活”，对于一些开发商遗留的问题，只能自己“兜着”，造成了业主们遇到一些开发商遗留问题不好解决，气却撒在物业身上。而今后由中立的第三方进行验收，就是要解决业主和物业的“婚前纠纷”，不但有助于解决开发商遗留问题，还可以让业主和物业能有一个和谐的关系。交接的查验报告，也将在小区内公示。

　　疑问

　　如何保证第三方机构公正性？

　　家住南三环某小区的徐先生认为，物业交接的查验、物业费的测算等，都是开发商来委托第三方评估监理机构来做，也就是说开发商付钱给第三方机构，如何能保证第三方机构的公正性？不被开发商或物业“收买”？

　　市住建委相关负责人表示，在此次的征求意见稿中明确，评估监理机构不得出具有偏向性、虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。评估监理人员也不得有收受财物、谋取不当利益、与委托人串通损害相对人利益等行为。同时，评估监理机构及人员如果与委托人或评估监理的事项有利害关系，可能影响公正评估的，应当回避。

　　该负责人说，如果评估监理机构被发现有这样的行为，房管部门将责令其限期改正并予以曝光公示。造成损失的，依法承担赔偿责任。评估监理专家如果违反规定，将被约谈告诫，情节严重的取消专家资格并予以公示。造成损失的，将依法承担赔偿责任。

　　本组稿件采写/本报记者马力

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