????在限购令、房产税、未来五年计划推出3600万套保障性住房等调控政策压力之下，住宅市场投资风险偏高，投资商业地产俨然成为“新宠”。据本网调查，众多品牌房企纷纷“转战”商业地产，同时限购令也让投资者将目光转向商用物业。

????对于商业地产投资，如何把握专业投资法则，正确选择投资回报率高、未来升

值潜力巨大的物业成为重中之重。世邦魏理仕成都市场研究部负责人金灵认为，地段仍是投资商业地产首要考虑因素。另外，知名的开发商、专业的后期物业管理都会成为衡量商业物业投资价值的重要因素。

????聚集商业地产 把握投资方向

????据了解，目前商业地产处于政策调控的真空地带是火热原因之一。“新国八条”的出台，多数二线城市限购政策出台，意味着严厉的第三轮调控来袭，住宅市场的政策风险远高于市场风险，对投资者来说有太多的门槛限制。“这一轮对于住宅市场的调控，会带来住宅市场向商业地产转向的冲动。”易城中国副总裁柳费国表示。

????事实上，政策风向已经快速地传导至市场反应。以位于东大街的九龙仓?时代8号为例，该项目年后均价突破20000元/平方米。同样如此，城北某商业大盘的商铺卖到了4-6万元/平方米的价格，核心地段更是突破了10万元/平方米。

????此外，从土地市场成交也可窥得商业地产的火爆。2月份是传统的土地市场淡季，仅有10宗土地以挂牌方式出让，但是其中有7宗均是商业用地，2宗是商业、城镇住宅用地，其高新西区核心商业配套区的2宗土地由龙湖摘得。地产大腕纷纷转战商业地产，可见商业地产的发展潜力。

????不过，NAI新巢地产成都公司总经理蒋鹏认为，“商业地产的本质是市场风险远高于政策风险，不同于住宅投资较低的市场风险，如果稍有不慎投资商用物业风险较大。”蒋鹏表示，众多良莠不齐的开发商、以及缺乏足够的商业资源、人才、经验的支撑，或将让商业地产市场充满变数，因此如何正确选择投资商用物业是一项非常专业的学问。

????3月12日，契合这一轮投资商业物业热潮，九龙仓成都公司与本网联合举办“聚集商业地产 把握投资法则”——商业地产投资研讨沙龙，邀请西南财经大学教授邱克、世邦魏理仕成都市场研究部负责人金灵现场答疑，就商业地产投资机遇与风险，以及商业地产投资法则进行了专项研讨。

????邱克认为，新政之下，商业地产迎来了一次机遇，投资者如何把握正确的投资方向是重中之重。金灵分析认为，地段仍是重中之重，而品牌开发商和后期的物业管理团队也至关重要。

????金融城概念为市中心商业保驾护航

????据世邦魏理仕金灵介绍，目前成都的商业地产项目大致可以分为CBD环绕、东大街、人民南路、领事路、天府新城商业区5个区域。其中，东大街现存的商业项目量少，还处于发展上升阶段。一方面，其西部金融街的规划以及位于市中心的核心地段，其升值潜力巨大。另一方面，锦江区政府对于相关金融企业的多项政策补贴，将会吸引更多的知名企业入驻。

????早在2007年底，四川就提出着力打造“一枢纽、三中心、四基地”的发展战略，明确提出建设西部金融中心的战略。其中，东大街是其核心区域之一，锦江区将以东大街为主轴，沿东大街由西向东分别划分为金融起步街、金融市场交易区、金融商务核心区、金融商业拓展区，成线状从两端向中心发展，全长约5.2公里的东大街“中国西部金融中心”的地位呼之欲出。

????如今，已有九龙仓、新鸿基、铁狮门、华人置业、明宇、花样年等品牌开发商入驻，已定和建成的高品质中心广场已有11个之多，未来东大街沿线将会超过6个五星级酒店。东大街金融中心已初具雏形，未来将是西部最具影响力的区域，相信再过短暂的2~3年，沿街地块的价值绝对远不止是现在的概念。以九龙仓?时代8号为例，位于东大街、市中心双核心，西接九龙仓IFC商业航母，东连九龙仓豪宅项目雍锦汇、和ICC商业巨舰；毗邻香格里拉、假日酒店、兰桂坊、九眼桥时尚休闲区等，其区域价值不言而喻，业已成为众多国际企业进驻西部的首要选址。

????而随着去年成都金融总部商务区域城市设计方案正式出炉，“金融城概念”首次公开亮相。“金融城是对前期的西部华尔街定位的强化，更加准确，这样更有利于未来的招商引资以及企业的进驻选择。”克尔瑞?易居中国成都机构高级经理吕品分析称。

????另外，《成府发（2009）24号 成都市人民政府关于进一步加强金融业务发展的若干意见》规定了一系列对于进驻企业的扶持。文件规定，对于进入集聚区的金融机构总部、地区总部，购买自用办公用房给予一次性购房补贴，补贴标准为1000元/平方米；租赁自用办公用房给予连续3年租房补贴，标准为20元/平方米；另外，对于其高级管理人员，自机构开业年度起3年内，给予50%个人所得税补贴。

????“《意见》意味着成都市政府对于打造东大街金融CBD的决心，各项补贴以及日后政府打造的区域配套和全方位推广，都会吸引更多企业入驻。同时，对投资客来讲也是利好，不用担心物业租不出去，并且还可以实现利益价值让渡。”业内人士郑宗盛表示。

????地铁商用物业投资潜力巨大

????在投资沙龙上，金灵反复强调，地段仍是决定商业物业投资价值的第一要素，具体到成都来讲，地铁物业会具有较高的价值。随着去年地铁一号线的开通，地铁商业物业迎来一次大爆发，尤其值得关注的是位于市中心的地铁物业。

????同样以时代8号为例，九龙仓豪掷巨资把地铁出入口移到时代8号门口并且与该项目负一层直接相连，属于成都市内少有的真正意义的地铁2号线上盖物业。另外，横向比较纽约、伦敦、东京世界三大金融中心，无一不是依赖于便捷的地铁线路之上。由此可见，依托于中国西部金融中心大规划，时代8号未来市场地位举足轻重。

????据九龙仓?时代8号销售人员表示，目前该项目均价2万元/平方米，预计未来租金约150-180元/平方米，算下来投资回报率在9%——10.8%之间，高于平均投资回报率8%。一位从事西藏虫草业的投资人士表示看好成都市中心地铁物业的升值潜力，他认为投资本身是对未来价值的想像，投资商业不能以现在的数据来简单预计未来的可能性。相较于租金水平类似的深圳写字楼市场，目前均价已飙升至45000元/平方米的价格，因此成都商业地产市场还有很大的想像空间。

????另外，对于商业地产投资来说，品牌开发商和后期的物业管理团队也至关重要。以九龙仓为例，据了解，九龙仓集团已有一百多年发展历史，其开发的海港城、时代广场等商业项目均代表着香港最高的商业开发水平。其中，海港城成为香港最大型的购物、饮食及娱乐中心，时代广场项目已在上海、重庆、大连等多个城市成功复制，而成都天府时代广场项目中的商业部分时代8号项目已销售，是市中心区域极少数上市销售的项目。同时，九龙仓联手全球最大的地产服务公司、连续9年名列Lipsey年度商业地产品牌排名榜首的世邦魏理仕负责时代8号后期物业管理，这将成为加强了投资者信心的重要保障。

????新华网四川房产频道 刘扬