不管是买房还是租房，都要跟物业管理公司打交道。在丹麦，物业管理公司就像一个大管家，负责打理你与物业有关的一切大小事务，保障所辖物业的正常运转。经过多年的发展，丹麦的物业管理行业已发展成为一项比较成熟的行业，物业管理公司绝大多数都是自主经营、自负盈亏的服务企业。

　　业主是物管的老板和上帝

　　在丹麦拥有自有住宅的业主都有权参加小区的业主大会，业主大会每年召开一次，选举懂管理、办事公道的业主组成业主委员会，由业主委员会全权负责处理小区内各项事务。业主委员会成员数量根据小区的规模从几人到十几人不等，他们参加小区的管理完全是业余兼职和义务劳动。业主委员会负责选择和聘用小区的物业管理公司，一切照章办事。

　　丹麦的物业管理公司受雇于业主，在他们眼里，业主是老板和上帝。物业公司的最高目标就是为业主提供最好的服务，让每一位业主都满意，以更好的服务质量来获取更好的经济效益。如果物业管理公司表现欠佳，有业主对其服务不满意，抱怨的业主人数和次数达到一定数量，业主委员会就可以依法解雇物业公司，重新选择更好的服务商。法制完善，一切依法行事，业主和物业管理公司的关系相对比较和谐，不会激化矛盾，一般不会闹到对簿公堂的地步，更不会有物业公司为所欲为，甚至对业主恶言相向、拳脚相加、逼走业主的事情发生。

　　丹麦国家统计局的最新数据显示 ，2011年，丹麦所有住宅中自有房和租赁房的比例分别为60%和40%。租房在丹麦非常普遍，特别是在哥本哈根等大城市，75%的住房是用于租赁的。哥本哈根市中心地段的房产不仅价格昂贵，而且在丹麦拥有房产的人每年都需要缴纳土地税和房产税等各种税赋，负担较重。因此，很多居住在城市里的丹麦人都自愿放弃了当“房奴”的念头，选择租房。一方面，租房住经济负担小，不需要一次性投入大量资金，而且在需要更换住宅时比较方便灵活。活跃的租房市场也促进了物业管理业的发展完善，租赁市场和物业管理行业都很规范，大家循规守法，罕有坑蒙拐骗、恃强凌弱的情况。

　　解决业主问题不力将丢饭碗

　　不少业主干脆长年把房产全权委托给物业管理公司打理，落得一身轻松。物业管理公司负责寻找租户、向租户收租、向房东交租，还负责房屋的日常清洁、维护，打理水电气等一切大小事务。记者来丹麦后，多次租房，都是跟物业管理公司洽谈、签约、交接和交涉，连房东的面都没见过。房东甚至都不在我住的城市，而是在很远的其他城市，遥控物业公司之余，享受自己的快乐假期。在这种情况下，由于物业管理公司和租户之间不是直接的雇佣关系，而是听命于房东，就有可能会跟租户之间产生一定的纠纷。

　　但是，如果租户有理，可以向房东反映和抱怨物业管理公司服务不到位的地方，房东也一般会让物业管理公司设法满足租户的合理要求，及时解决租户遇到的问题和困难。如果事情没有改观，租户仍然不停地抱怨问题没有解决，那么，物业管理公司就可能被房东解雇，丢掉饭碗。

　　前不久，记者所租住房的洗衣机出了故障，不能正常使用，向物业多次反映后没有解决好，就向房东发信质询。结果，物业公司先后派了4名物业管理员来处理此事，拖了很长时间，每一个后来的物业管理员都告诉记者，前面的那名工作人员由于处理你的案子不力，不能解决你的问题，被公司老板解雇了。直到最后一名新来的管理员上门，仔细检查了洗衣机和烘干机，向老板报告了故障的详细情况，确认记者所说无误，并向我表示了诚恳的歉意之后，建议公司老板给记者换一套全新的洗衣机和烘干机设备。两天后，物业公司派他送来了新机器，拆除旧机器、安装新机器后他仔细清理了现场，检测、调试妥当后，出门前再次表示歉意并留下多种联系方式，说如有任何问题请直接联系管理员。至此，事情得到圆满解决，记者也放下了问题久拖不决的不快，体验了一把受“丹麦式物业服务”尊重的快感。

　　另外一个在丹麦租房与国内迥异的地方是，丹麦的租房合同上一般都有一条特别规定，就是租户在退房时，需要将屋内状况恢复到跟入住时相同的状态。在丹麦，退房时仅仅保持房屋的整洁和良好状况是远远不够的。租户自行增加的屋内家具、灯饰和用品在退房时都要统统清理掉，需要粉刷屋内，打磨地板，填补墙上的破洞、钉眼和裂缝，尤其是厨房和卫生间，一定要清理干净到几乎跟没有人使用过一样，不能有任何污渍或陈旧迹象(跟你入住时一样)。若租户在退房时没有达到上述要求，物业管理公 司可以自行选择雇用工匠进行恢复，但所有费用以及工匠工作期间房东的租金损失都要由租户承担，从租户的租房押金(一般为三个月房租)中扣除，押金不够时还要补交多余费用。所以，丹麦的房客在退租时一般都选择自行清理和恢复住房状况，仔细认真、尽心尽力地对待此事。即便如此，由于房东或物业管理公司的挑剔和苛刻，在大多数情况下，租房押金还是部分或全部要不回来，而丹麦关于这方面的行业规定和法律条款又往往是偏向于保护业主和房东利益的。

　　找物业公司跟找女朋友一样重要

　　西蒙·奥尔森是哥本哈根成千上万租房大军中的一员。虽然奥尔森从事会计师工作，收入不菲，但他没有加入丹麦的“房奴”大军。两年前，奥尔森认识了女友，决定搬到一起住，两人在哥本哈根市中心物色了一套住房，对房子的位置与装修都非常满意。虽然租金略高，但两人认为物有所值，决定入住。当时由于爱情的甜蜜，两人未对物业管理公司的规定多加留意。直到一年半后，女友向奥尔森提出分手搬出住房，奥尔森也决定搬离伤心地，另寻住所。就在奥尔森准备退房时，方才得知他住处的物业管理公司是一家声名狼藉的公司。不少人都在网上反映，这家公司在退租验房时吹毛求疵，从鸡蛋里挑骨头，然后让与自己有“良好”关系的工匠对房屋进行修复，再对租户收取高额补偿费。租户的押金不仅往往被扣得分文不剩，而且一般还要额外支付一笔费用。

　　奥尔森一方面很懊悔当时没有留意物业管理公司的品质，另一方面则想方设法进行补救。为此，他专门向一家物业管理咨询公司进行咨询，请这家公司派人上门实地考察住房，并对住房的修复提出具体建议和注意事项。随后，奥尔森请了几位工薪较低的波兰籍工匠开始连夜粉刷房屋并打磨地板，清洁厨卫。经过整个周末的努力，最后奥尔森终于将房屋恢复到与搬入时相同的状态，拿回了全部押金。物业公司的验收员在私下里说，他验收房子十几年从来没有见过恢复得这么好、清理这么干净的房子。

　　奥尔森最后算了一笔账：波兰工匠的人工费、清洁用品、粉刷涂料的材料费与物业咨询费加在一起也相当于两个半月的房租了，这和三个月的房租押金也相差无几。但是，奥尔森还是很庆幸自己没有找原物业公司的来清理这套房子，否则会被宰得很惨，押金要不回来不说，还要倒贴一大笔钱。他无奈地对记者说：“下次租房，我一定要先留意物业管理公司的资质和口碑，以免被黑。找物业管理公司跟找女朋友一样重要。”（记者 杨敬忠）

(来源:经济参考报)