前期物业费本来就该开发商交 后期物业费赠了也难兑现

买房赠物业费

最初，业务员都承认可以赠送物业费，但经不住盘问，稍微问细一点，就敏感地避开这个话题

“A7、A9两栋特惠楼均价14000元，而A4号楼均价17000元，可以享受老业主的待遇，有5个点的优惠，但不能直接减现金。我们给您一张折扣券，您可以选择冲抵物业费或车位费。我们算过，大约可以冲抵30年物业费。”通州华业·东方玫瑰的售楼员李小姐介绍说。

据了解，华业·东方玫瑰最早打出赠送物业费的旗号是在“业主维权事件”之后。今年8月初，通州华业·东方玫瑰二期A9号楼推出了80多套特价房，均价每平方米14000至15000元。此前4个月，该小区A4号楼开盘，均价为19000元，这两栋楼的户型、面积基本相同。于是数百名业主联名在各大业主论坛上贴出了《华业·东方玫瑰A4业主致开发商的一封信》，发动了“集体维权活动”。

迫于压力，华业方面推出解决方案《诺亚方舟·安全岛计划》。记者在这份解决方案的细则中看到，A4号楼业主可以享受9.5折优惠，下调的5个点差额，可以选择三种方式等额直接冲抵，其中一项是开发商代替业主交纳物业费及地下车位租赁费。

售楼员李小姐解释，A4号楼《诺亚方舟·安全岛计划》9月底已经结束了，目前主推A9、A7两栋特惠楼。如果有购房人选择A4号楼，还可以和老业主一样，享受5%的优惠，以折扣券的方式冲抵物业费。

“买A4号楼，折扣券怎么冲抵物业费？可以写进合同吗？”对于这个疑问，李小姐明确地说，他们有一个关于赠送的标准文本，可以作为补充协议附在合同中，到时候给物业公司，物业公司也会认。记者在该项目的宣传资料中看到，小区物业费每月每平方米2.5元，物业公司为华业物业管理有限公司，也属“华业系”。

当记者追问A4号楼入住后，开发商怎么保证30年替业主交物业费时，销售员李小姐不置可否，并建议购房人放弃A4号楼，选择A7、A9号楼。

随后，记者联系北京198栋、富力金禧花园等声称赠送物业费的项目，最初，业务员都承认可以赠送物业费，但经不住盘问，稍微问得细一点，业务员就敏感地避开这个话题，开始推荐明折明扣等其他促销方式，而对赠送物业费的事含含糊糊了。

实为零成本促销

目前，开发商赠送物业费的年限虽然五花八门，但超过两年的，基本都是“镜中花”

业务员的这种态度，让一些购房人很疑惑：开发商赠送物业费，这事儿靠谱吗？

“肯定有问题。”为多家开发商提供过前期物业第三方评估的中物联盟北京物业服务评估监理有限公司总经理黄传炜介绍说。

按照黄传炜的分析，开发商的承诺若想成立，有两种情况，一种是开发商为业主垫付物业费，因为房屋买卖和物业管理消费是相互独立的，物业公司向业主提供了物业服务，业主就有义务向物业公司缴纳相应的物业费。所以，开发商对购房者作出“送物业费”的承诺，即表示开发商替业主向物业公司缴纳其所承诺期间的物业费，这样才算有资格向购房者作出承诺。但事实上不太可能，因为开发商如果愿意自掏腰包替业主支付，就不用这么费力地周折了，而直接给业主打折了，之所以说赠送物业费，就是为了不给业主打折。

另外一种开发商承诺成立的情况是，开发商能控制物业公司，这样，物业公司才有可能认可、兑现开发商对购房人的承诺。法律法规不健全，开发商与物业公司名义上是两个不同的公司，但实为一家，建管不分。开发商开发一个小区，多用自己公司旗下的物业公司，二者或是“母子”或是“兄弟”的关系。小区入住后，因为没有业委会，少有小区更换前期物业公司，小区物业长期控制在前期物业手上，也就是开发商手上。这样，尽管开发商没有赠送物业费的权力，这种情况也在事实上存在。

去年10月1日，北京新的《北京市物业管理办法》执行后，这种情况会越来越少。因为除了部分之前取得预售许可证的“老项目”，开发商已经没有这样运作的空间了。所以，目前，开发商赠送物业费的年限虽然五花八门，有送1年的，有送5年的，还有送10年甚至更长的，但超过2年的，基本都是“镜中花”。

黄传炜强调，承诺之后，不管兑不兑现，开发商都不会轻易掏出自己的一分钱，可以说是“零成本”承诺。这也是目前为什么开发商无权减免物业费，但却作出这样承诺的原因。要知道，其他赠送精装修、家具家电，都是有成本的。有开发商自己也说：“这么多年了，开发商替业主支付物业费，真金白银给物业公司钱的，不能说一个没有，但绝对是凤毛麟角。”

纯属文字游戏

真实的情况是，法律规定，成立业主大会之前的一年物业费本来就应该由开发商来支付，开发商却宣称赠送

如果说去年10月1日新的《北京市物业管理办法》出台前，一些拿到预售许可证的老项目，承诺赠送物业费时间短的，还有点靠谱的话，新《办法》出台后，拿到预售许可证的新项目的这种承诺就完全是一张“空头支票”了。

为什么这样说？黄传炜解释，新的物业管理办法规定，2010年10月1日之后拿到预售许可证的小区，在成立业主大会之前，前期物业费由开发商出，一般期限为一年；业主大会成立之后，物业费由业主出。

也就是说，在成立业主大会之前的这个阶段，开发商确实对物业公司有一定的控制权，找什么样的物业公司、是自己成立还是外聘等，都由开发商决定，当然物业费也由开发商来掏。

东四环一项目的营销总监李先生向记者介绍这个阶段的实际操作过程时说：“开发商办理预售许可证之前，先由第三方物业服务评估机构根据小区的定位、设备设施等确定一个收费标准，然后，由开发商确定物业公司，并支付一年的物业费，预存到‘业主一卡通’账户中。‘业主一卡通’是由市住建委统一制作的专属联名卡，主要用于缴纳物业费、公共维修金等费用。”

所以，对于一些承诺赠送一年物业费的新项目，黄传炜说：“真实的情况是，法律规定，成立业主大会之前的一年物业费本来就应该由开发商来支付，它却宣称赠送，这实际是对不知情业主的一种欺骗。因为新项目都没有入住，大多数购房人不知道这个物业收费的新变化，被开发商蒙在鼓里。”

业主大会成立之后，物业费由业主来交，开发商的物业费赠送还提得上“赠送”两个字，但也有问题。业主大会成立、开发商把公共部位移交给业主大会之后，小区实际上就和开发商没关系了，它就没有权利给某一部分业主减免物业费了。另外，业主大会成立后，100%地要对物业公司、服务标准、物业价格重新确定，更换物业公司的可能性非常大。如果更换了新的物业公司，新的物业公司不受开发商控制了，就不会认可开发商的承诺，如果开发商不替业主交物业费，就会找业主收。“所以说，开发商对这个阶段赠送物业费的承诺，等于是‘无效’承诺。” 黄传炜最后总结说。

“空头支票”兑现难

如果开发商不兑现，业主要想凭合同维权很难。因为开发商一般在合同上不会轻易让业主找到漏洞

尽管这种物业费的赠送很“虚”，但在省钱的诱惑下，一些购房人也接受了。北京市京华律师事务所李洪云曾接过多起“赠送物业费”引发的案子。她提醒购房人说，根据以往的案例，如果这种促销被购房人接受，入住后会有很多隐患。首先，假设开发商兑现了承诺，业主不用交物业费了，结果会怎样呢？要知道，物业费是为维护小区安全、卫生、绿化等而交给物业公司的服务费，如果一个小区一个月的费用是20万元，有部分业主不交，就只有15万元了，怎么办？物业公司不会承担这个损失，它只能降低物业服务标准，这就损害了缴费业主的利益。

另外，万一开发商不兑现，业主要想凭合同维权很难。因为开发商一般在合同上措辞会很严谨，不会轻易让业主找到漏洞。退一步讲，即使维权成功了，业主找开发商、请律师、上法庭等维权成本也不低，还要承担开发商不执行的风险。

还有，如果一个小区接受开发商赠送物业费的业主较多，业主大会成立后，也会给物业公司的更换造成困扰。不换吧，前期物业的服务确实不好；换了吧，就意味着要放弃“减免物业费”这道免费午餐。

北京市住建委相关部门负责人在提到这种开发商赠送物业费的情况时也很头疼。他说，开发商“赠送物业费”这种现象就不应该存在，特别是去年10月1日新的《北京市物业管理办法》执行后。据他介绍，新《办法》执行后，目前拿到预售许可证的新项目有140多个，但还没有入住的。将来入住时，这种赠送物业费的后遗症会很明显。所以，他建议购房人，在接受物业费赠送的买房优惠时要慎重，不如干脆让开发商在房价上直接让利，免去诸多后患。（记者 李海霞）