●出场房源：纯粹建舍

●所在位置：宣武区马连道

●建筑面积：91平方米

●户 型：2室1厅1卫

●朝 向：南向

●楼 层：5F／１８

●建成年代：2002年

●性 质：商品房

●建筑类型：塔楼

●结 构：钢混

●装 修：精装修

■信一天不动产评估：

●评 估 价：706342元

●此房优势：

{1}该项目在马连道地区相对其他楼盘价格优势明显，属于当前房产交易的热点地区

{2}该房2002年建成，房龄短、南北通透、精装修，过户即可入住

{3}户型安排较合理，空间浪费较少、动静分离

{4}小区环境好、居住氛围浓厚、交通方便

●劣势：

{1}该住宅不足之处房屋楼层相对偏低，楼层的视线和采光不太理想。

{2}从房间格局来看北边一间卧室距离厨房比较近，油烟容易窜入卧室，影响了舒适度。

{3}此房由于在营业税、个税征收范围之内，房主需要交纳将近4万元左右的相关税费，故房主有可能加价出售。

●综合评价：

该房屋的市场单价为7500×（1+2%+2%+1%+1%-1%-1%-0.5%）=7762元/平方米较为合理，总价大约为7762元/平方米×91平方米=706342元。

●小区及周边概况：

纯粹建舍位于宣武区马连道。周边学校有北京小学、北京华夏女子中学、红莲小学、马连道幼儿园；商场有家乐福、华联超市、大中电器、百盛等；医院包括宣武医院、广外医院、电力医院；公交车有6、42、50、309等20余条公交线路到达，另有正在建设中的地铁四号线。

■康正房地产评估（北京）有限公司评估：

估价对象于估价时点2006年9月12日满足价值定义下的抵押价值为６５８２９４元，单价为７２３４元/平方米。

一、成本法估价：

{1}估价对象所在的宣武区马连道属于居住三级地区，基准地价（楼面熟地价）为2090至３６００元/平方米，本次评估取均值３０００元/平方米。

楼面熟地价=３０００×1.12×1×1×1=３３６０元/平方米

{2}房屋（建筑物）价值：根据建筑物的实际情况，参考类似其他工程造价，房屋（建筑物）价值全新评估为３９６０元／平方米（含建造成本、管理费、利息、利润和销售税费）；估价对象建于２００２年，结合现场勘察情况，确定综合成新率为95%；

因此，建筑物评估单价=３９６０×95%=３７６２元/平方米

{3}成本法合计=３３６０＋３７６２=７１２２元/平方米

二、市场比较法估价

评估人员通过现场及周边调查和掌握的资料，选取了三个交易案例，并进行了繁华程度、建设规模、环境景观、装修及平面布置（或使用功能）等因素的修正，综合确定估价对象的比准价格为７２３４元/平方米。

三、评估价值：

由于市场比较法与成本法算出的数值相差较大，且市场比较法比较接近实际成交价，故此次评估以市场比较法得出的值作为估价对象的最终结果，即单方为：７２３４元/平方米。评估总值=７２３４×９１=６５８２９４万元

评价：马连道地区2004年下半年的政府指导价为５４３２元/平方米，2005年下半年的政府指导价为６４３０元/平方米，和成本法评估价值接近，同比增长９９８元/平方米，增长率为１８.４%，但与客观的市场交易行情相比偏低。而以南城地区目前的建设改造来看，该区域项目的需求量将进一步增大。（王丽娅）