七成集中于写字楼 今年成交额预计超340亿元

　　昨天，仲量联行发布今年三季度上海房地产市场回顾报告称，在大宗物业投资市场，三季度有多宗办公楼以及零售物业成交，截至三季度末，今年上海大宗物业投资市场的交易金额已经达到人民币285亿元，预计今年全年的交易额将超过去年的340亿元。

　　值得一提的是，写字楼物业成为今年上海大宗物业投资市场的主要成交业态类型。去年，上海写字楼成交仅占全年交易量的16%；到2011年，超过70%的投资交易都集中在写字楼物业中。

　　三季度大宗物业成交78亿

　　初步数据显示，2011年第三季度，上海大宗物业成交金额达到了78亿元，略高于第二季度。目前，前三季度上海大宗物业成交量总计达285亿元，较去年同期增长了50亿元。

　　商报记者注意到，在今年第三季度中，上海写字楼和零售物业市场出现了多宗交易。

　　9月份，香港新世界  （600628 估值,测评,行情,资讯,主力买卖）百货(0825．HK)同意将通过股权收购方式以14．6亿元的价格从黑石手中收购长寿路上的调频壹购物中心，按照4．2万平方米的建筑面积粗略估算，成交均价约为3．48万元／平方米，这一大宗交易也是上海首次出现近乎满租的成熟购物中心成交的案例；而在写字楼市场上，国内投资者投资和自用需求显得尤为强劲。在浦东竹园商务区，潘石屹领衔的SOHO中国再接再厉，第三季度又以18．9亿元(单价约为4．4万元／平方米)的价格购得甲级写字楼嘉瑞国际广场，并将其重新命名为SOHO世纪大道，计划于2012年第二季度竣工，这是SOHO中国两年来在上海购入的第九个项目；在陆家嘴  （600663 估值,测评,行情,资讯,主力买卖），宝钢旗下的华宝投资一鸣惊人，以8．3万元／平方米的均价购得环球金融中心57至59楼的三个楼层；在浦西北外滩，上海港国际客运中心又有一栋写字楼被国内买家整购，成交金额逾21亿元，均价在6万元／平方米左右。

　　仲量联行指出，上海投资市场的交易量自金融危机以来便一直稳步增长，2008年为210亿元，2009年增加至280亿元，2010年进一步升至340亿元，今年三季度的成交金额明显高于去年同期，预计今年全年的成交金额也将超过去年的340亿元。

　　甲级楼租金大幅上涨

　　仲量联行指出，在上海今年的大宗物业投资市场，国内买家的表现相当活跃。2010年，来自国内投资者的投资成交量仅占交易总量的28%，剩余72%均为国外投资者。今年的情况正好相反，目前，国内投资者的投资成交量已经接近市场总成交量的三分之二，占比达到64%。

　　当前，从成交分类来看，今年大多数投资成交都集中在写字楼物业。在2010年的上海大宗物业投资市场，51%的成交量均为综合体物业，写字楼成交仅占16%；今年，超过70%的投资交易都集中在写字楼物业中。

　　商报记者获悉，尽管市场普遍对全球经济发展方向表示忧虑，但拥有充裕资本的投资者需求依然保持旺盛。一方面，处于对未来租金持续增长的长期预期，市场投资收益率表现平稳；另一方面，政府的紧缩政策虽然导致在岸融资困难，但也使得拥有资金的投资者获得了机会。

　　当然，市场回报率保持平稳，其主要原因还是基于目前需求强劲和空置率下降的情况下对未来租金继续增长的预期。

　　在刚刚过去的今年第三季度中，来自跨国企业和国内公司的扩租需求持续强劲，新建成写字楼及未来项目的租赁和预租表现尤为活跃，推动着甲级写字楼的平均租金进一步上涨2．5%，前三季度累计涨幅已达14．3%，三季度沪上甲级写字楼平均租金达到每平方米每天8．6元。

　　仲量联行上海董事总经理顾东尼表示，“在过去的几个季度中，新建成写字楼面积被来自国内外公司的需求迅速吸纳。未来市场的供应有限，尤其是浦西市场，业主们将在未来几个季度中保持较强的议价能力。”