各县（市、区）人民政府，市政府各部门，市直各单位，中央省属驻酒各单位：

　　为进一步加强物业工作，规范物业管理行为，提高物业服务质量和水平，改善人民群众生活质量，推动我市城市建设和管理水平的整体提高，根据国务院《物业管理条例》等有关法律、法规及甘肃省有关规定，结合我市实际，就加强全市物业工作提出如下意见：

　　一、统一思想，提高认识，充分认识加强物业管理对促进经济社会发展的重要意义

　　城市物业管理是城市管理的重要方面，是住房商品化、社会化的产物。我市实施住房制度改革以来，物业管理工作得到了较快发展。2005年，全市物业企业已发展到24家，从业人员达到800余人，物业管理面积310万平方米，已成为我市具有一定发展潜力的新兴产业。但从总体上看，目前，我市物业管理工作中还存在着制度建设滞后，市场化程度低，市场主体之间的法律关系不明确；物业管理企业数量少，档次低，从业人员素质不高，物业管理专业人才缺乏；成立业主委员会的覆盖面低，物业服务的消费意识不强；住宅专项维修资金管理不规范，物业服务收费的监管机制不完善；物业管理与街道社区建设管理相互脱节，部门监管职责落实不到位等问题。这些问题的存在，造成物业矛盾突出，各类纠纷时有发生，影响了我市城市形象和社会稳定。

　　加强物业管理工作是构建和谐社会的需要，是广大市民的客观需要，是加强城市管理的需要，对于加快我市经济和社会各项事业持续健康发展具有重要意义。实践证明，加强物业管理工作有利于提高城市管理水平，改善城市人居环境，提高群众生活质量；有利于促进经济增长，扩大社会就业；有利于维护社会稳定，推进城市精神文明建设；有利于保障物业的合理使用，促进物业的保值、增值。各级政府、各有关部门，要以“三个代表”重要思想为指导，从建设社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要意义，把加强物业管理工作作为提升城市形象、打造城市品牌、营造发展环境、维护社会稳定的一项重要工作，加强领导，强化措施，把物业管理工作抓紧抓好。

　　二、加强物业工作的总体要求、发展目标和基本原则

　　1、总体要求。以十六届五中全会精神为指导，全面落实科学发展观和构建和谐社会的重大战略思想，以创建和谐酒泉、改善城市面貌和城市人居环境为出发点，以增强物业管理行业活力为中心，以规范管理、全面提高服务质量和服务水平为重点，紧密结合我市物业管理与社区建设的实际，加快体制创新，转变政府职能，完善配套制度，强化行政监管，规范市场行为，大力培育物业管理消费需求，提高业主参与意识，逐步建立业主自治管理与专业化、社会化、市场化管理相结合的物业管理体制，促进全市物业管理工作持续健康发展。

　　2、发展目标。2006年，全市新增具有三级以上资质的物业管理企业5户，全市城市居住区物业管理覆盖率、从业人员持证上岗率分别达到50%以上，通过组织开展物业管理优秀住宅小区创建评选活动，年内树立5个物业管理典型示范小区，总结经验，全市推广，实现物业工作有新的突破。到“十一五”末，全市物业管理覆盖率达到80%以上，从业人员持证上岗率达到95%以上，新建小区住宅专项维修资金覆盖面达到100%.初步建立一支人员结构合理、组织机构健全、综合素质较强的物业管理队伍，形成一套制度完善、管理规范、竞争有序的物业管理机制。

　　3、基本原则。物业工作要坚持业主与企业双向选择、企业公平竞争的原则；坚持依法监管，分类指导，重点突破，分步实施的原则；坚持专业化管理与业主自我管理相结合，行业管理与街道社区管理相结合，行政监管与市场调节相结合的原则，努力拓宽物业管理领域，扩大物业管理覆盖面，提高物业管理服务质量和水平。

　　三、明确职责，理顺关系，切实加强物业管理

　　根据《物业管理条例》确定的职责分工和我市实际，市房地产行政主管部门统一对全市物业管理工作实施监督和管理。各县（市）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督和管理工作。各相关部门根据职责分工，协同做好有关工作。有关部门在物业管理活动中的主要职责是：

　　1、房地产行政主管部门。按照管理权限，负责辖区内新建小区的开发建设管理和竣工验收，落实物业管理配套设施建设，审核物业管理企业资质，指导业主成立业主大会，撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律法规的决定，批准符合条件的建设单位采取协议方式选聘物业企业，做好物业专项维修资金的监管工作，处理物业管理活动中的投诉问题，对物业管理活动中的违法行为实施行政处罚。

　　2、规划、建设部门。按照部门职责分工，加强城市物业的规划和建设管理，所有新建项目，在办理建设和规划审批时，应严格审查物业管理设施的配套情况。

　　3、财政部门。负责对物业管理企业的财务工作和住宅专项维修资金的管理使用进行监督指导，规范财务行为。

　　4、物价部门。负责管理、指导、监督物业企业的收费，建立物业服务收费的管理办法，加强对物业管理服务内容、服务标准和收费项目的监督，对物业管理企业违反价格法律、法规的行为进行调查处理和行政处罚。

　　5、工商部门。负责物业企业的主体资格审查、登记工作，规范物业企业经营行为，对小区内的集贸市场依法进行监督管理。

　　6、街道办事处、社区居委会。负责城市住宅小区内的社区建设与社区服务管理工作，组织业主成立业主大会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调业主之间及业主与物业企业之间的矛盾纠纷，做好辖区内社会治安综合治理、环境卫生、计划生育等工作的监督和检查。

　　7、公安部门。加强对住宅小区治安管理的指导、监督和检查，建立群防群治工作制度，构建区域安全防范体系，对管辖区内发生的治安、刑事案件依法查处。

　　8、城建执法部门。负责对物业管理区域内违反城市管理法规的行为进行调查处理和行政处罚。

　　四、突出重点，强化措施，努力推动全市物业工作持续健康发展

　　1、加强对物业管理法规的宣传。国务院《物业管理条例》颁布实施后，为确保《条例》的顺利实施，国家建设部等有关部委相继制定出台了《物业管理企业资质管理办法》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》等配套规定。全市各级政府、各有关部门要把《条例》和配套法规的宣传纳入“五五”普法和依法行政的总体部署，加强学习，深刻领会，广泛宣传。今年上半年，各县（市、区）和有关部门要组织开展一次“物业管理宣传月”活动，集中开展以贯彻《物业管理条例》，创建“平安家园”、“和谐家园”为主题的宣传活动。各有关部门、物业企业和街道办事处、社区居委会要通力合作，密切配合，切实抓好宣传教育落实工作，进一步加深广大市民对物业管理工作的理解和支持。各新闻媒体也要充分发挥舆论导向作用，广泛宣传加强物业工作的重要意义和有关政策法规，为全市物业管理工作营造良好的舆论氛围。物业主管部门要组织开展物业管理优秀住宅小区的评选活动，树立榜样，起到以点带面、典型引路的作用，促进全市物业工作持续健康发展。

　　2、加快业主大会和业主委员会组建步伐。业主大会和业主委员会是物业管理市场的重要主体。各级物业主管部门和街道、社区要把建立和规范业主大会和业主委员会作为物业管理和社区组织建设的重要内容，制定实施计划，加强监督指导，加快组建步伐。新建住宅小区，首次业主大会由建设单位牵头，房地产行政主管部门指导，街道办事处负责具体组织实施，成立由业主代表、建设单位、街道社区组成的业主大会筹备组，按照法定程序组织召开业主大会，选举产生业主委员会。对因历史原因形成的原住宅小区，首次业主大会由街道社区牵头成立筹备组并负责组织。提倡社区居委会成员与业主委员会委员交叉任职，选举出的业主委员会委员经合法程序可在社区居委会中担任职务，社区居委会主任、副主任、委员是业主的，可以按程序参加业主委员会的选举。业主委员会成立后，应尽快建立和实施《业主公约》、《业主大会议事规则》，按规定向物业主管部门办理备案登记，按要求选聘物业企业，签订物业服务合同，并组织开好每年一到两次的业主大会。业主大会、业主委员会要严格在法律规定的范围内开展活动，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　3、切实加强小区物业配套设施的建设与管理。各级政府要结合《物业管理条例》的实施，进一步明确业主、物业企业及各相关部门在物业公共设施的使用和维护等方面的权利和义务，建立物业设施设备的规划审查、建设移交、管理维护、经营使用等制度。全市所有新建小区，都要按照规划设计标准，配套建设各类设施、设备和物业管理用房。各级规划部门要加强对小区建设的规划管理，坚持物业管理配套设施与房屋同步规划、同步设计、同步建设。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，要依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。物业主管部门要会同建设、规划、土地、园林、公安等相关部门，严格落实房地产项目竣工综合验收制度，严把验收关。对未经综合验收或验收不合格、物业管理设施不落实的，一律不得交付使用，产权部门不得办理产权登记手续。

　　4、加快建立物业管理招投标制度，规范前期物业管理。市和县（市）房地产行政主管部门，要按照《物业管理条例》的有关规定，加快建立物业管理招投标制度，稳步推进房地产开发与物业管理的分业经营，按照加强协调、注重引导、以点带面、逐步推广的原则，引导和鼓励业主大会通过公开招投标方式，选聘具有相应资质的物业企业实行物业管理，逐步建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的物业管理新机制。要加强新建住宅小区的前期物业管理。凡达到规定规模的住宅小区，必须按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》的规定，采取招投标方式选聘物业企业实施前期物业管理。要进一步规范物业审查核准制度和备案制度，推行前期物业管理合同和业主临时公约、业主书面承诺等制度，确保前期物业管理与后期物业管理的有效衔接，减少物业管理纠纷。

　　5、进一步规范物业服务收费。各级物价行政主管部门，要按照《物业服务收费管理办法》的规定，研究制定实施办法，明确物业管理服务收费的原则、收费管理形式和服务费用构成，加快建立“分等定级、质价相符”的收费机制。普通商品住宅小区，物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理、物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由市和县（市）物价部门会同物业主管部门制定并组织实施。普通商品住宅小区以外的收费实行市场调节价。酒泉市区物业服务收费管理的具体办法由市物价局负责，市房管局配合，在2006年年底之前制定并公布执行。业主大会、业主委员会要全面履行职责，既要监督物业管理企业的服务，还要督促业主按时交纳物业服务费。各物业企业要认真落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务账目，严格按标准收费，按规定项目进行费用开支，自觉接受物价、房地产部门及业主的监督。物业企业凡不按照《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价的，业主有权拒绝交费。新建住宅小区，建设单位应当向供水、供电、供气、供热等单位申请一户一表，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。未收费到户的，产生的损耗由供应单位承担。

　　6、严格落实住宅专项维修资金管理制度。市和县（市）都要根据建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》，全部建立专项维修资金制度，研究制定相应的管理办法，切实加强住宅维修资金的管理和使用。要按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，完善专项资金收取、移交、使用、账户设置、监督管理的具体程序。市和县（市）房管、财政等部门，要加强专项维修资金使用管理工作的监督，确保用于住宅公用部分、公用设施设备的维修和更新改造，确保专项维修资金安全和保值增值，不得挪作他用。凡发生挪用和违规行为的，要严肃追究有关当事人的责任。

　　7、切实规范住宅装饰装修行为。各级建设和房地产行政主管部门，要认真贯彻执行住宅安全与装饰装修管理的规定，制定配套制度，推行从业准入、持证上岗管理制度和住宅室内装饰装修管理服务合同制度，切实加强对装潢企业、从业人员和装饰装修行为的监督管理。住宅小区的业主，在进行装修前应事先告知物业管理企业，物业管理企业应分别与装修人和装修企业签订装饰装修管理服务协议，明确装饰装修过程中的禁止行为、注意事项和违约责任，对业主的装修行为给予指导。物业管理企业发现装饰装修活动中有违法、违规行为的，应当及时予以制止；对已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

　　8、加强对物业服务的监督管理。物业管理企业承接物业，要与业主委员会签订物业服务合同，明确服务项目和服务标准，严格按照合同约定提供服务。物业主管部门要设立物业管理监督检查机构，建立和落实监督、检查、考核、通报等制度，公布投诉电话，及时接待处理群众投诉，加大对物业管理企业的监督检查力度，督促物业管理企业严格遵守行业规定和市场规则，增强服务意识，提高服务质量。各个物业管理企业，要制定并公布符合实际的工作岗位服务标准、服务承诺和管理办法，加强企业内部管理。同时，要建立落实投诉处理制度，明确部门、确定专人、公布电话，做到24小时有人值班，严格落实服务承诺，使群众反映的问题得到及时有效的解决。

　　9、进一步清理规范物业市场。整顿和规范物业市场，是整顿和规范房地产市场的重要内容。各级物业主管部门，要坚持标本兼治、重在治本的原则，加强物业管理企业资质管理和从业人员执业资格管理，健全物业管理企业信用档案，严格执行市场准入、清出制度，加大对管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业的整顿，加快市场主体建设。对以往形成的由建设单位或售房单位直接从事物业管理，无资质、无独立法人资格或未经审批收取物业管理服务费的行为，房地产管理部门要会同物价部门进行清理规范；对违反规定，不具备资格、不按规定实施物业管理的行为，要依法查处；对不符合条件或连续12个月没有物业管理项目的企业，要依法注销其资质；凡由房地产开发企业派生或者建管不分的物业企业，在2006年底前，一律进行清理，与房地产开发企业脱钩。

　　10、切实加强物业队伍建设。各级物业主管部门，要从注册物业管理师和物业管理员从业资格两个层次着手，完善执业资格管理制度，制定培训计划，加强企业关键岗位和一线职工职业技能培训，扩大执业资格培训和取证人员覆盖面，提高从业人员素质，努力造就一支懂经营、精业务、守道德的专业人员队伍。从2006年起，市物业主管部门要坚持每年举办物业管理岗位培训班，分期分批对物业管理从业人员进行职业资格培训，组织符合条件的人员参加执业资格考试，加快队伍建设，促进物业管理市场的建立和发展。今后，物业管理企业的经理和主要岗位的管理人员，凡未经上岗培训合格、取得执业资格证书的，一律不得从事物业管理工作。

　　11、积极推进旧住宅区物业管理工作。各有关部门要抓好组织协调，按照注重引导，尊重业主意愿的原则，制定实施步骤和计划，加快县、市城镇范围内物业管理区域的划分，推进旧住宅区基础设施的整治。对目前尚不具备物业管理条件的各类零星分散住宅，各级规划、建设、房管等部门要按照统一规划、科学合理、因地制宜、就近方便和规模组合的原则，拆除违章建筑和不必要的分隔围墙，合理划分物业管理区域，引入市场管理机制，逐步推行物业管理。2006年，市和县（市）城镇范围内物业管理区域的划分工作要全面完成。对旧住宅小区的整治，各相关部门和单位要尽快组织人员全面深入调查研究，在摸清情况的基础上，制定工作方案，提出解决问题和克服困难的具体办法和措施，并落实工作责任，明确时间要求。同时，要按照政府、单位、居民合理负担的原则，调动各方面的积极性，多渠道筹措资金，完善小区配套设施，美化小区环境，积极创造条件，扩大物业管理覆盖面。

　　12、切实发挥街道社区在物业管理工作中的作用。各县（市、区）政府要按照“条块结合，属地管理”的原则，进一步明确街道、社区在物业管理方面的工作职责，加快建立辖区内物业管理的监督、协调、考核工作体系和工作机制，开创物业管理与社区建设的新局面。一方面，要正确处理好物业管理与社区建设的关系。各个街道办事处、社区居委会，要把加强物业管理作为社区建设的重要内容，拓宽社区服务范围，把推进物业管理与社区开展的各种争先创优活动充分结合起来，以社区建设促进物业管理工作，建立物业管理与社区建设良性互动的工作新机制。另一方面，要强化监督管理职责，落实“条块结合，以块为主”的管理体制，以物业管理促进社区建设。各级物业主管部门，要支持街道社区的工作，增强部门和行业之间齐抓共管，协同作战的能力。物业管理区域内的业主大会、业主委员会和相关的开发建设单位，都要自觉接受物业主管部门和街道社区的监督指导，积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持街道社区开展工作。通过各方共同努力，为加快建立管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化社区做出各自应有的贡献。

　　五、齐抓共管，形成合力，努力开创物业管理工作新局面

　　1、全市各级政府和各有关部门要把物业管理工作摆上重要议事日程，研究政策，制定措施，扎实推进全市的物业工作。建立由各相关部门参加的联席会议制度和协调机制，加大对物业管理工作的监督、检查和指导力度，及时协调解决有关物业管理的重大问题。要切实加强对物业管理工作的组织领导，明确物业主管部门和各相关部门的职责，加强调查研究，制定完善有关物业管理产业发展的配套政策，建立政府部门领导分管、会议决策、部门协调抓落实的工作制度，全面落实好《物业管理条例》确定的各项法律制度，切实加强物业管理工作。

　　2、物业管理涉及到规划、房屋质量、治安防范、环保、民政、劳动保障等多方面的工作，各有关部门都要从有利于提高城市综合管理水平、有利于提高人民居住环境质量为出发点，密切配合，推动全市物业管理工作的健康发展。物业主管部门要从行业管理的角度，制定配套的规范性文件、物业管理服务标准和考核办法，强化监督管理，确保各项政策措施和发展目标的全面落实。建设、规划、财政、物价、公安、工商等有关部门，都要认真履行职责，配合抓好物业工作。

　　二OO六年四月十三日