各县（市、区）人民政府，市政府各部门，驻酒各单位：

市房管局《关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》已经市政府同意，现批转你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二○○五年十一月十日

 

关于切实稳定住房价格促进全市房地产业健康发展的意见

为认真贯彻落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》和省建设厅等八部门《关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》精神，进一步加强对我市房地产市场的引导和调控，实现商品住房供求基本平衡，稳定住房价格，促进全市房地产业健康发展，结合实际，提出如下意见：

一、正确认识房地产市场形势，明确调控的目标和措施

近年来，我市积极贯彻国家宏观调控政策和《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神，采取了一系列综合调控措施，努力调整住房结构，使我市的房地产业投资保持了较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头，房地产市场总体上保持平稳健康有序发展。但是，由于我市的房地产业正处于发展的初级阶段和市场培育阶段，房地产市场发展还不平衡，住房结构不够合理，特别是政府组织建设的经济适用住房供应不足，廉租住房保障供应体系刚刚启动，房地产开发和交易行为还不够规范，影响了房地产业的健康发展。

根据国家和省上对房地产市场宏观调控的原则和目标，结合当前我市房地产发展现状，确定我市房地产市场宏观调控的目标为：以"三个代表"重要思想和科学发展观为指导，围绕始终保持全市房地产市场持续健康稳定发展的总目标，按照"规范、供应、管理、整顿"相结合的方针，调整房屋供应结构，加大普通商品房和经济适用住房的供应量，加快廉租住房保障供应体系建设，实现房地产市场供求总量基本平衡，结构基本合理，市场主体规范和房价基本稳定。我市房地产市场宏观调控的主要措施为：强化政府的宏观调控和市场监管能力，综合运用经济、法律和行政手段，从优化市场供应结构、增加有效供给、完善住房保障体系、规范房地产市场秩序等方面，多管齐下，加强对房地产市场的调控，逐步形成以普通商品住房供应为主体，经济适用住房与廉租住房为保障，高档商品住房为补充的住房供应体系，切实稳定住房价格，做到"居者有其屋"。

二、强化规划调控，努力改善住房供应结构

各县（市、区）要根据当地经济发展水平、居民住房状况和承受能力，按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，加强宏观管理，实施分类供应的政策导向，合理确定各类住房的供应比例。要继续合理控制拆迁规模，减少被动需求。各级城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，优先审查普通住房和政府组织建设的经济适用住房规划设计项目，在项目选址上予以保证。同时，在土地供应前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划要求，及时提出建筑密度、容积率、绿地等规划设计的具体条件，房地产行政主管部门会同物价部门提出住房销售指导价位、套型面积等控制性要求，以保证普通住房和政府组织建设的经济适用住房的有效供应。要严格控制低密度、非普通住房的项目建设，原则上不得超过住房建设总量的20%。要加强对房地产开发项目的规划许可监管，对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。

三、加大土地供应调控力度，严格土地管理

各县（市、区）要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。今后几年内，全市每年用于经济适用住房的建设用地不得低于年度住宅建设用地供应总量的 35%。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行存量土地的开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。

严格土地转让管理，依法制止"炒买炒卖"土地行为。各级土地管理部门要加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收出让合同总额20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。规范土地市场，未取得《企业法人营业执照》、《房地产开发资质》和资本金达不到开发项目投资35％的房地产开发企业，不得从事房地产开发经营，土地管理部门不得允许其参加房地产开发项目土地的招拍挂交易活动，建设部门不得为其批准和办理开工、施工手续。

四、明确普通住房标准，调整住房转让营业税政策

我市普通住房标准原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。大力发展节能地型、中小套型住房，鼓励开发商开发建设普通商品住房，引导中低价位、中小套型普通商品住房消费。鼓励居民根据收入情况，通过租赁房屋、购买二手房、购买新房等不同方式满足住房需求。加强对房地产经纪、咨询、评估等中介服务的管理，促进二手房交易。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，按其售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，按其售房收入差额征收营业税。对非住宅和非普通住房要加强土地增值税的征收管理，上市交易的，契税按3%征收，不得减免。

五、加强房地产信贷管理，防范金融风险

人民银行、银行监管部门要加大"窗口指导"力度，督促银行业金融机构采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要严格落实银监会下发的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，银行监管部门要加大对商业银行房地产贷款的检查，切实纠正违规发放贷款行为。严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。

六、加强经济适用住房建设，尽快建立廉租住房制度

各县、市（区）要加强政府组织的经济适用住房建设和管理。根据经济适用房需求情况，落实土地划拨供应制度和各项优惠政策，严格执行经济适用住房项目招投标制度，实行政府指导价管理。价格主管部门要会同房地产主管部门，严格执行经济适用住房价格审批制度，清理规范建设项目收费、控制开发贷款利率、降低建设成本，将经济适用房套型面积控制在小套型60平方米左右，中套型80平方米左右。购买经济适用住房，要严格执行相关政策规定，实行申请、审批和公示制度，规范操作，接受社会监督，确保城镇中低收入家庭入住。

各级房地产行政主管部门要会同民政部门和街道社区在年内完成城镇最低收入家庭住房困难情况的调查工作，建立保障对象档案。在全面掌握本地区廉租住房需求的情况下，合理确定廉租住房保障水平，加快廉租住房制度的建设。要建立健全多渠道筹措廉租住房建设资金的措施，不断扩大廉租住房保障覆盖面。廉租住房保障方式以发放住房租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。要加快建立廉租住房保障制度，严格廉租住房准入审批制度，加强动态管理，维护社会保障的公正性。各级价格主管部门要会同房地产主管部门加强对城镇廉租住房租金实行政府定价管理及监督检查。廉租住房保障计划的落实情况要纳入各县、市（区）人民政府工作目标责任制进行考核。今年全市新建廉租住房500套。

七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为

严格执行国务院和省上关于房地产市场管理的精神，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，各级房地产主管部门不得为其办理转让等手续；实行购房实名制，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续；全面实施商品房预售许可制度和商品房预销售合同即时备案，防范私下交易行为。

进一步完善房地产市场监管制度，切实加强对房地产开发经营行为和房屋中介服务行业的监管，落实市场准入制度、项目手册制度、项目资本金制度和从业人员执业资格审查制度。对房地产开发企业的工商登记要严格执行《甘肃省城市房地产管理条例》规定的程序，对未取得房地产开发资质的要吊销营业执照；对未取得房地产估价师资格和房地产经纪人资格的房地产中介机构，不予核发营业执照。各地房地产行政主管部门要加强对房地产开发企业的管理，严格资质审查。对未取得房地产开发资质搞开发的、超越资质等级规定开发、违规变相预售、虚构买卖合同的行为和囤积房源、违规发布房地产广告、发布不实价格和销售进度信息，诱骗消费者争购的行为以及不履行开竣工时间、销售价格与套型面积控制等项目建设要求的行为，房地产行政主管部门要会同有关部门及时依法从严查处。要加强房地产开发企业诚信体系建设，对出现的违法违规行为，要记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光，切实发挥失信惩戒作用。价格主管部门要加大对房地产价格和收费的管理和监督检查力度，对违犯房地产价格法规政策哄抬房价的要依法查处。市房管局要会同有关部门，在全市范围内对房地产开发、经营、中介及评估市场秩序开展一次专项整治和清理，切实维护房地产市场秩序。

八、加强市场监测，完善市场信息披露制度

各级政府要加大投入，尽快建立和完善房地产管理信息预警预报系统和土地市场动态监测系统，尽快实现房地产交易合同网上备案和批准预售住房项目网上公开制度，逐步实现商品住房网上销售。房地产、国土资源、统计、发改等部门要做好房地产信息的交流工作，加强信息沟通与整合，坚持信息共享，定期向社会公布土地供应、商品住房市场供求情况，以及土地和住房价格变动等信息,提高房地产市场的透明度，及时引导群众的心理预期与消费需求，促进房地产市场健康发展。房地产市场管理网络系统和房地产信息网的建设、维护资金由各级财政统筹解决，并列入年度财政预算。