（一）贷款担保概述

《商业银行法》第7条第1款规定：“商业银行开展信贷业务，应当严格审查借款人的资信，实行担保，保障按期收回贷款。”第36条规定，“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押财产、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。经商业银行审查、评估，确认借款人资信良好，确能偿还贷款的，可以不提供担保。”贷款担保是以借款人的财产或第三人的特定财产或信用为基础，督促借款人履行还款义务，保障商业银行债权实现的重要手段和措施。因此，我国采取以担保贷款为原则、信用贷款为例外的立法模式。

民法上担保有保证、抵押、质押、留置、定金几种方式，根据贷款债权金钱性的特点，贷款担保仅有抵押、质押和保证三种。除《商业银行法》外，《民法通则》、《担保法》、《中华人民共和国法物权》（以下简称《物权法》）等法律及司法解释是贷款担保的重要法律依据。

（二）贷款的抵押担保

贷款的抵押担保，是指为担保贷款债务的履行，借款人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给商业银行，借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形，商业银行有权就该财产优先受偿。借款人或者第三人为抵押人，商业银行为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。

1.抵押财产与抵押率

抵押财产应当是依法可以转让的财产，包括建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。一些财产是不得抵押的，例如土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。《物权法》还增加浮动抵押的规定，即经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形，商业银行有权就实现抵押权时的动产优先受偿。商业银行进行抵押贷款时，首先应当确认抵押财产属于法律规定可以进行抵押的财产范围，然后对抵押财产进行选择和价值评估。商业银行选择抵押财产应当优先考虑能够保值、适用性强、价值不易损耗、易于流通变现的财产作为抵押财产，抵押财产的使用期限不能短于贷款期限。抵押财产的价值可以由银行与借款人双方协商确定，商业银行认为有必要时，可以要求借款人委托有评估资格和能力的机构对抵押财产的价值和使用价值或者技术性能、状态等进行评估。抵押财产认定后，商业银行可根据借款人的资信