《 人民日报 》（ 2010年05月28日 13 版）

　　本报北京5月27日电　（记者王明浩）开发商承担前期物业责任，物业公司须定期“晒”账单，业主可集体授权自管物业并引入“第三方”评估……经过数年酝酿、几经易稿的《北京市物业管理办法》今天终于“浮出水面”，自今年10月1日施行。新规大胆创新，许多做法开全国同行业之先河，颇为引人关注。

　　开发商支付前期物业费

　　按照规定，建设单位承担前期物业服务责任。这意味着，新规实施后，在业主大会成立前或在业主大会筹备组成立3个月内，开发商必须“扛”起前期物业服务的所有责任。这期间，业主不用缴物业费，待业主大会成立后，由业主大会和物业公司签订物业合同，对服务标准和物业费重新进行约定。

　　北京市住建委有关负责人表示，背负“前期物业”包袱，开发商会主动申请成立业主大会以卸包袱。但需迈过两道门槛，一个是支持业主或者主动申请成立业主大会，第一次业主大会的费用由开发企业承担；第二是前期物业必须经过业主或者是业主和开发商共同委托的第三方监理机构进行查验。通过评估后，开发商才能把前期物业责任交出，由业主大会承接。

　　“物业服务成本不透明”问题一直遭市民异议，新的管理办法要求物业公司每年定期“晒晒”自己的账单成本，让广大业主“明白消费”。

　　按照规定，物业服务企业应于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应予配合。

　　重大事项表决可“化整为零”

　　方庄某小区过去曾发生过一个案例，一栋楼的电梯坏了，必须动用公共维修基金。然而，由于业主大会迟迟凑不齐50%的业主进行表决，最终，业主将物业公司告上了法院。

　　在现有的法规中，对于物业区域内的物业事项管理都必须通过业主大会投票决定，一般重大事项需要一半以上的业主同意，而像变更物业等重大事项则需要2/3的业主同意方可实现。然而，由于召集全体业主开会在实际操作中存在很多这样那样的困难，造成维修基金启动难，小区业主很不满意，有的甚至变成可能激化重大问题的“安全隐患”。

　　新的管理办法创新业主大会表决形式，明确“业主可以以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内物业管理事项。”如有需要，单元业主可以自己决定启动公共维修基金的使用。

　　专家表示，通过这种“化整为零”的方式，能有效提高业主在物业管理中行使决策权的效率，有针对性地方便了公共维修基金的启动，能加快解决如电梯维修、防水层漏水等具体问题，满足了多元化服务需求。

　　此外，新的管理办法规定：业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。如果物业公司觉得签订合同时的物业费过低，希望调高，也要通过第三方监理评估后，才能向业主大会提出申请。

　　业主可以自管物业

　　6年前，品阁小区的业主入住后，时不时遭遇盗窃、车辆毁坏等问题，维权之路颇为曲折艰难。2006年9月前期物业撤离小区，业主决定自治管理，随后成立了“自管”公司。3年来，小区物管费从2.74元/平方米降到目前的1.6元/平方米。小区业委会主任邵里庭介绍，人工费用方面，原先老物业21人，自管后8个人，现在降为6个半人。小区从18个探头增至41个探头，还兴建了近20个项目。

　　新的管理办法从立法层面肯定了小区自治的模式。按照规定，物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，对于未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

　　新的管理办法明确街道办事处、乡镇政府对物业管理的指导监督职责。按照要求，在业主大会筹备阶段，街道办事处、乡镇政府必须自接到申请后60日内，指定代表担任筹备组组长。当业委会提供成立和选举报告后，街道或乡镇政府必须当场予以备案。在业主大会运行阶段，街道或乡镇政府负责监督指导，协调解决纠纷和矛盾。

　　“新的管理办法的出台只是第一步”，北京市住建委相关负责人表示，接下来要打好“组合拳”，陆续出台36项细则和示范文本，保证这些措施落实到位。比如，利用新兴的网络平台，业主将可以利用网上决策平台，来实现自己投票和决策的权利。